LEED o WELL? Con il nuovo LEED v5, il confine tra ambiente e salute sta scomparendo

Negli ultimi cinque anni, ai tavoli di pianificazione degli investimenti immobiliari, la divisione dei ruoli era netta e, in un certo senso, rassicurante.
Si investiva nella certificazione LEED per l’edificio e per l’ambiente: si calcolavano i risparmi energetici, i consumi idrici, la gestione dei rifiuti e l’impronta carbonica dei materiali.
Poi, per rispondere alle richieste sempre più pressanti dei dipartimenti HR delle multinazionali (i Tenant), si affiancava la certificazione WELL. Qui il focus si spostava sulle persone: qualità dell’aria, illuminazione circadiana, comfort acustico e salute mentale.

Per i Fondi Immobiliari e le SGR, questa dicotomia si traduceva spesso in una scelta obbligata: sostenere i costi, le consulenze e l’impegno progettuale di una doppia certificazione per riuscire a posizionare l’asset nella fascia “Prime” del mercato.

Oggi, le regole del gioco stanno cambiando. L’arrivo del LEED v5 segna una profonda maturazione nel settore del Real Estate. L’USGBC (U.S. Green Building Council) ha impresso una svolta strutturale al protocollo, smettendo di trattare il pianeta e le persone come due entità separate.

La salute umana e la qualità dell’ambiente interno (IAQ) sono state portate al centro dei requisiti fondamentali del LEED, assorbendo tematiche che prima erano demandate quasi esclusivamente al framework WELL.

Cosa significa questo, all’atto pratico e finanziario, per chi deve sviluppare o riqualificare un immobile oggi?

1. La Qualità dell’Aria diventa un requisito strutturale

Fino alla versione 4.1, il monitoraggio avanzato della qualità dell’aria era certamente premiato, ma spesso trattato come un “credito extra” da inseguire se il budget lo permetteva.
Con il LEED v5, l’asticella si alza in modo drastico. Il monitoraggio in continuo di parametri critici come CO2, VOC (Composti Organici Volatili) e particolato sottile (PM2.5) smette di essere un’opzione di lusso e si integra nella prestazione di base dell’edificio.
L’immobile viene valutato per la sua capacità reale di garantire un ambiente di lavoro che non causi sonnolenza, che non provochi allergie e che, dati alla mano, sostenga la produttività cognitiva degli occupanti.

2. Resilienza: la difesa fisica degli occupanti

C’è un passaggio logico molto forte nel nuovo protocollo: l’edificio viene riconosciuto per quello che è, ovvero il nostro primo rifugio.
Il LEED v5 chiede agli sviluppatori di dimostrare che l’immobile è in grado di proteggere la salute degli occupanti non solo durante le normali giornate di esercizio, ma anche – e soprattutto – in caso di eventi estremi. Che si tratti di un’ondata di calore anomala, di un evento climatico severo o di una crisi sanitaria, i sistemi di filtrazione, ventilazione e backup devono garantire condizioni di sicurezza e abitabilità. La “Resilienza” diventa un parametro misurabile.

3. L’Ottimizzazione del Budget ESG (CAPEX)

Questo è l’aspetto che interessa più da vicino chi gestisce i capitali.
Se il LEED v5 copre in modo così approfondito e rigoroso le tematiche legate alla salute e al benessere umano, ha ancora senso duplicare i costi per ottenere anche il WELL?
La risposta, come sempre nell’ingegneria gestionale, è: dipende.

Tuttavia, una strategia LEED v5 ben studiata, con una selezione mirata dei crediti legati all’Indoor Environmental Quality, oggi è in grado di soddisfare gran parte delle richieste di salubrità e benessere avanzate dai Tenant più esigenti. Questo permette all’Asset Manager di ottimizzare il CAPEX, concentrando le risorse sulla qualità reale degli impianti e dei materiali, senza necessariamente dover duplicare i costi amministrativi e consulenziali di due framework separati.

Il metodo SMR LAB: Strategia prima della spunta

Il mercato immobiliare è pieno di professionisti pronti a scaricare le checklist dei protocolli per “cercare i punti” a progetto già iniziato.
In SMR LAB lavoriamo in modo opposto. Il nostro ruolo di Advisor consiste nell’analizzare in anticipo i desiderata del vostro Business Plan e il target commerciale dell’immobile. Non applichiamo i protocolli a memoria; li smontiamo per dirvi qual è la strada finanziariamente e tecnicamente più efficiente per estrarre il massimo valore dal vostro asset.

Con il LEED v5, abbiamo a disposizione uno strumento che bilancia finalmente il rispetto per l’ambiente con la tutela spietata del benessere umano. Il nostro compito è far sì che questo strumento lavori per il vostro bilancio.