C’è una dinamica nel mercato Real Estate attuale che sta togliendo il sonno a molti proprietari immobiliari: il cosiddetto Flight to Quality (la fuga verso la qualità).
Oggi le aziende faticano enormemente a riportare i dipendenti in ufficio dopo la rivoluzione del lavoro ibrido. Di conseguenza, i grandi Tenant sono disposti a pagare canoni di locazione “prime” solo se l’immobile diventa un vero e proprio strumento di attrazione e benessere per i loro talenti. È la concretizzazione della “S” (Social) nei criteri ESG.
Di fronte a questo scenario, molti Asset Manager che gestiscono portafogli di immobili esistenti (magari costruiti 15 o 20 anni fa) pensano di essere fuori dai giochi. Credono di non poter competere con le nuove “torri di cristallo” appena inaugurate e temono di dover abbassare i canoni per evitare tassi di sfitto insostenibili.
È un falso mito che in SMR LAB smentiamo ogni giorno con i dati.
Spesso il problema di un edificio non è l’involucro o l’anno di costruzione. Il problema è come viene gestito.
Un edificio esistente, se condotto con eccellenza ingegneristica, può offrire garanzie di salubrità e comfort nettamente superiori a un edificio nuovo ma mal gestito. Lo strumento per dimostrare e certificare questo valore sul mercato si chiama LEED O+M (Operations and Maintenance).
La differenza tra “Progettato bene” e “Gestito in modo eccellente”
La maggior parte delle certificazioni sul mercato (come il LEED BD+C) valuta l’edificio in base a come è stato disegnato e costruito. È una fotografia scattata il giorno dell’inaugurazione.
Il protocollo LEED O+M, invece, è un film in tempo reale. Si applica agli edifici esistenti e si basa esclusivamente sulle performance reali e continuative. Non premia le intenzioni progettuali, ma i risultati operativi misurati mese dopo mese.
In SMR LAB aiutiamo i Fondi e le SGR a implementare questo protocollo per trasformare immobili “standard” in Healthy Buildings ad altissime prestazioni. Ecco le tre leve principali su cui agiamo per ribaltare il valore percepito (e finanziario) dell’asset.
- Indoor Air Quality (IAQ): Misurare la produttività
Non ci limitiamo a dichiarare che “l’impianto garantisce il ricambio d’aria”. Nel framework LEED O+M l’aria viene testata.
Eseguiamo campionamenti e implementiamo monitoraggi continui su parametri critici come CO2, PM2.5, PM10 e VOC (Composti Organici Volatili). Mantenere questi inquinanti sotto soglie di eccellenza non elimina solo i cattivi odori, ma – come dimostrano gli studi di settore – aumenta la produttività cognitiva degli occupanti e riduce la sensazione di stanchezza a fine giornata. Per un’azienda tenant, questo ha un valore economico incalcolabile.
- Comfort Termico Reale (Occupant Satisfaction)
Tutti conosciamo uffici in cui a luglio si è costretti a indossare il maglione e a gennaio si suda. È il sintomo di una gestione impiantistica inefficiente che brucia energia (OPEX) e genera malcontento.
Attraverso audit energetici mirati e indagini strutturate di Occupant Satisfaction, non ci limitiamo a leggere i dati del termostato. Tariamo e bilanciamo gli impianti (Retro-Commissioning) per rispondere al benessere reale delle persone, ottimizzando le curve di funzionamento del BMS. Un tenant che sta bene, è un tenant che rinnova il contratto.
- Green Cleaning & Policy Management
L’eccellenza operativa passa dai dettagli quotidiani. Implementiamo protocolli di pulizia ecologica (Green Cleaning Policy), ottimizziamo la gestione dei rifiuti e modifichiamo le logiche di acquisto dei materiali di consumo (Facility Management).
L’utilizzo di prodotti certificati a basso rilascio chimico riduce drasticamente le allergie e le malattie respiratorie negli uffici, abbassando il tasso di sick leave (giorni di malattia).
Conclusioni: Smettere di vendere metri quadri
L’errore più grande che un Property o Asset Manager possa fare oggi è continuare a competere sul prezzo al metro quadro.
In un mercato guidato dai criteri ESG, il metro quadro è una commodity. Il benessere, la produttività e la salubrità sono il vero Premium.
Ottenere una certificazione LEED O+M supportata dalla consulenza di SMR LAB significa dimostrare al mercato che il vostro immobile esistente non è un passo indietro rispetto al nuovo, ma una “macchina” perfettamente tarata che mette le persone al centro.
Non vendete spazi. Iniziate a certificare la qualità dell’ambiente di lavoro.
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