Una delle sfide più complesse per le SGR, i Fondi Immobiliari e gli Asset Manager nel 2026 è la gestione dei portafogli “Core” o “Value-Add” composti da immobili esistenti, spesso costruiti 10 o 20 anni fa.
Di fronte alla pressione normativa (Tassonomia, Direttiva EPBD) e alle richieste di investitori sempre più esigenti, si è consolidata una convinzione diffusa e paralizzante: per rendere questi asset conformi ai rigidi criteri ESG e competitivi sul mercato, servono per forza cantieri milionari, svuotamento dell’immobile e riqualificazioni pesanti (Deep Retrofit).
Non è sempre così.
Se è vero che alcuni edifici obsoleti necessitano di interventi strutturali profondi, in molti altri casi il vero potenziale inespresso risiede nella gestione.
In SMR LAB, utilizziamo uno strumento strategico potentissimo per proteggere e incrementare il valore dei portafogli esistenti senza bruciare capitale (CAPEX): la certificazione LEED v4.1 O+M (Operations and Maintenance).
Il cambio di paradigma: giudicare la realtà, non il progetto
La certificazione LEED O+M cambia completamente le regole del gioco rispetto ai protocolli tradizionali (come il LEED per le Nuove Costruzioni).
Questo framework non giudica l’edificio per come è stato progettato, per lo spessore dei suoi muri o per l’anno in cui è stato tagliato il nastro. Certifica esclusivamente come l’edificio performa oggi, basandosi sui dati reali di gestione operativa raccolti per 365 giorni l’anno.
Il nostro ruolo di Consulenti ESG in questo processo non prevede di disegnare nuovi impianti o progettare nuove facciate. Il nostro intervento è di pura Asset Optimization. Lavoriamo sull’efficienza dei processi, trasformando la “vecchia” gestione immobiliare in una Dichiarazione di Performance verificata.
Ecco i 3 pilastri attraverso i quali estraiamo valore dall’immobile:
- Data & Policy Audit (Ottimizzare l’OPEX)
Il primo passo è smettere di navigare a vista. Intercettiamo i dati di consumo reali (Energia, Acqua, Rifiuti) e li diamo in pasto ai sistemi di benchmarking internazionale.
Spesso scopriamo che l’edificio consuma troppo non perché l’impianto è vecchio, ma perché le logiche del BMS (Building Management System) sono tarate male. Affianchiamo il Facility Management per ottimizzare gli orari di accensione, i set-point termici e le procedure di manutenzione. Riduciamo i costi operativi (OPEX) e le emissioni senza aggiungere un solo euro di CAPEX strutturale.
- Indoor Environmental Quality (Fidelizzare i Tenant)
I grandi Tenant internazionali non rinnovano i contratti di locazione in edifici malati. Nel percorso LEED O+M, la qualità dell’ambiente interno (IEQ) diventa misurabile.
Strutturiamo indagini di comfort (Occupant Satisfaction Survey) basate su metodologie scientifiche e installiamo sensori temporanei o permanenti per monitorare i livelli di CO2 e Composti Organici Volatili (VOC). Risolvere piccole criticità di ventilazione migliora drasticamente il comfort percepito, abbassando il tasso di sfitto e giustificando il valore del canone.
- Green Cleaning & Purchasing (La Filiera Sostenibile)
L’edificio è un ecosistema che consuma risorse ogni giorno. In collaborazione con la proprietà e i fornitori di servizi, implementiamo rigorose Policy di acquisto sostenibile e di pulizia ecologica. Dalla scelta di prodotti detergenti a basso impatto chimico (che migliorano la salubrità dell’aria), fino alla gestione avanzata della raccolta differenziata, trasformiamo l’operatività quotidiana e le fatture dei fornitori in preziosi crediti certificati.
Il risultato: Dati perfetti per il GRESB
Cosa ottiene un Fondo Immobiliare al termine di questo processo?
Non solo un edificio che consuma meno e ospiti più felici, ma un Data Set auditabile e certificato da terze parti (GBCI).
Questi dati sono esattamente ciò che richiede il benchmark GRESB per assegnare i punteggi più alti nella componente Performance.
Conclusioni
Non lasciate che i vostri immobili performanti vengano declassati solo perché considerati “vecchi”.
Nel Real Estate istituzionale di oggi, non serve per forza avere l’edificio più nuovo della città per attrarre capitali. Serve avere quello gestito meglio e in grado di dimostrarlo con i numeri.
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